Участь девелоперов в руках ипотеки
23 июн 17:33
Ситуация на российском рынке недвижимости складывается не лучшим образом. Этому способствовала нестабильность российской экономики в прошлом году. Население скупало жилплощади в надежде на спасение рублевых сбережений. Ажиотажный спрос поднял среднерыночную ставку по ипотеке до 13,2% в декабре прошлого года, а в январе 2015-го ипотечные кредиты уже выдавались под 14,2% годовых.
Банки выдали ипотеки на 1,7 трлн руб., установив абсолютный рекорд по объемам ипотечного рынка. Именно ипотека была движущей силой рынка недвижимости в конце прошлого года. Доля квартир, проданных с помощью ипотечного кредитования, составляла к концу 2014 года 50%, у некоторых девелоперов она доходила до 60%.
Доля ипотеки в продажах строительных компаний в 2014 году
Как видно из диаграммы, компании строительного сектора сильно зависимы от доступа их клиентов к дешевому ипотечному кредитованию (если так можно назвать средние ставки в 12% на ипотечном рынке).
Показатели рынка недвижимости в 1-м квартале 2015 года это доказали. Количество выданных ипотечных кредитов снизилось на 32% г/г, в денежном выражении ипотечные кредиты упали на 35%. Основные причины падения заключаются в следующем:
1. Удорожание ипотечных кредитов (до начала функционирования программы по субсидированию ставок по ипотеке государством ипотечные кредиты выдавались под 15-18%);
2. Реализовавшийся в 4-м квартале 2014 года спрос будущих периодов;
3. Увеличение доли расходов домохозяйств на текущие нужды.
Результаты девелоперов в 1-м квартале 2015 года показали значительное снижение операционных показателей.
Продажи новых контрактов у группы ЛСР снизились на 51% г/г в квадратных метрах. Доля недвижимости, приобретаемой в ипотеку, упала до 20%. У Эталона продажи отстали на 57% г/г в квадратных метрах, доля ипотеки составила 11%. У ПИКа объем продаж снизился на 20% г/г, доля ипотечных продаж составила 25%.
Поддержку ипотечному рынку оказала государственная программа субсидирования ипотечных ставок. Государство согласилось предоставить 20 млрд руб. на финансирование разницы в ставках для приведения их к приемлемому уровню в 12%. Однако объем финансирования позволил просубсидировать лишь 400 млрд руб. ипотечных кредитов. В Минфине уже находятся заявки на субсидирование 550 млрд руб., но вопрос о предоставлении государством дополнительного финансирования еще не решен. Дополнительную поддержку ипотечному рынку может оказать снижение учетной ставки ЦБ РФ.
ЛСР сейчас торгуется по P/E=6,8х, Эталон — по 4,1х. Мультипликатор Группы ПИК составляет 35,4х. В краткосрочной перспективе акции девелоперов не являются привлекательной инвестицией. Бумаги ПИКа переоценены, акции ЛСР и Эталона стоит рассматривать к покупке лишь в долгосрочной перспективе.
Источник: http://investcafe.ru/blogs/22392/posts/59663